Yeni hükümetin Nisan ayı kira dondurma uygulamasından kimler yararlan(a)mıyor?

VİYANA. ÖVP SPÖ NEOS koalisyon hükümeti, uygun fiyatlı konutlara özel bir önem veriyor ve Nisan 2024’de acil bir kira dondurma kararı aldı. Ama ciddi bir araştırmayla bundan herkes eşit şekilde faydalanamadığı ortaya çıkıyor.  Hükümet programındaki önlemleri uzmanlar Krone ile  test etti ve fiyatların dondurulması ve diğer önlemlerin kiracılar için ne anlama geldiğini gösteren dikkat çeken bilgilere ulaştı.

SPÖ lideri ve Başbakan Yardımcısı Andreas Babler, konut programında alınan önlemler konusunda coşku dolu. ÖVP’nin yeni Ekonomik İşler Bakanı ve kısa dönem Ticaret Odası Genel Başkanı Wolfgang Hattmannsdorfer de bir Instagram videosunda kiraların dondurulacak olmasından duyduğu memnuniyeti dile getiriyor ve bunun enflasyonla mücadelede önemli olduğunu söylüyor.

Gerçek şu ki, hükümet konut konusuna öncelik vermiş ve programında çok sayıda reforma yer vermiştir; konut bölümü çok ayrıntılı ve hatta bazı noktalarda nispeten spesifiktir.

1.3 milyon hane halkı için artışlar sınırlandırılacak

Temel önlem, konut sakinleri için maliyet artışını frenlemeyi amaçlayan kira frenidir. Bu önlem “koruma alanı”, yani yaklaşık 690.000 kar amacı gütmeyen kuruluş, 280.000 belediye binası (200.000’den fazlası Viyana’da olmak üzere) ve eski binalardaki yaklaşık 330.000 özel kiralanmış rehber değer ve kategorideki daire için geçerlidir. Bu kişiler için kiralar bu yıl dondurulacak, ardından 2026’da en fazla yüzde bir, 2027’de ise en fazla yüzde iki oranında artırılacaktır. Bu önlem olmasaydı, Nisan ayında ortalama yüzde 3,16’lık bir artış olacaktı.

Ancak açık piyasada kira sözleşmesi imzalamış olan bu evlerin dışında  yaklaşık 500.000 hane bu tedbirden faydalanamayacak. Konut uzmanı Wolfgang Amann işte bu durumu eleştiriyor: “Serbest piyasadaki kiralar zaten önemli ölçüde yüksek bir seviyeden daha da keskin bir şekilde yükselirken, zaten daha iyi durumda olanlar, eski kira sözleşmesi olanlar burada aslında sübvanse ediliyor.” Aslında, gösterge kiralar enflasyon oranının bile altında artıyor

Ancak Viyana Kiracılar Derneği’nden Elke Hanel-Torsch burada da bir önlemin altını  şöyle çiziyor: “Bu yıl tüm konut sektörü için yeni bir endeks uygulamaya konulacak. Yüzde üçten fazla ayarlama yapılması durumunda kiracıların sadece yarısı ödeme yapmak zorunda kalacak. Bu, örneğin enflasyonun yüzde dört olması halinde kiraların yüzde 3,5 oranında artacağı, yüzde beşlik bir endeks artışının ise yüzde dört anlamına geleceği anlamına gelmektedir.“

“Fiyat sarmalını kırmak”

Hanel-Torsch’a göre bu, “yüksek enflasyon dönemlerinde fiyat sarmalını kırmak” için bir fren ve güçlü enflasyon aşırılıklarına karşı bir koruma.. Amaç, yaklaşık iki yıl önceki gibi bir durumu önlemek. Mevcut ekonomik durum göz önünde bulundurulduğunda, enflasyon çoğu yılda yüzde üçün altında seyrettiği için bu uygulamanın sınırlı bir etkisi olacaktır. 2028 yılından itibaren tüm konut inşaatları için geçerli olacak kira dondurma uygulaması, mevcut tüm sözleşmeler de dahil olmak üzere geçerliliğini yitirecektir.

Hanel-Torsch, “Serbest kiralara daha önce hiç bu kadar müdahale edilmemişti,” diye vurguluyor. Bu yeni endeksin nedeni,  Avusturya Yüksek Mahkeme’nin çok sayıda artış maddesini geçersiz kılan bir kararıydı. Şimdi yeni bir değer endeksi, Adalet Bakanlığı’nın yasal olarak doğru bir model kira sözleşmesi de dahil olmak üzere yasal kesinlik yaratmaktır.

Avusturya  Sosyal Demokratların bir diğer başarısı da daha uzun asgari süre. Gelecekte kira sözleşmelerin en az beş yıl sürmesi gerekecek, bu da kiracılar için bir başka gelişme. Bundan sonra 3 yıl ile kira sözleşmesinini sınırlamak kaldırılıyor. Kira sözleşme süreleri en az beş yıl olacak.

İşletme giderlerinde de bir değişiklik yapılacak: anlaşmazlıkları önlemek için şeffaf bir işletme giderleri kataloğu oluşturulacak. Müstakil ve yarı müstakil ev kiracıları için de yeni koşullar var. Burada da kiracılar lehine adımlar atılması planlanıyor. Kiracılar sürdürülebilir bir değer artışı için yatırım yaparlarsa (örneğin onarımlar, tadilatlar), korunacaklardır. Geçmişte, kiracıların sözleşmelerinin bitimine altı ay kala, bundan neredeyse hiç faydalanmamalarına rağmen ısıtma için yatırım yapmak zorunda kaldıkları durumlar olmuştur. Bu durum değişmeye hazırlanıyor.

Mevcut mülklere yapılacak yatırımlar uygun maliyetli olmalıdır

Bir başka nokta: gelecekte bir binanın enerji kalitesi kira hesaplamasına dahil edilecek. NEOS bina sözcüsü Sophie Wotschke, “Dairelere yapılan yatırımları dikkate alan bir bonus-malus sistemi olmalı” diyor. Sonuçta, karbonsuzlaştırma ve yenileme yatırımları ev sahipleri için ekonomik olarak uygulanabilir olmalı, bu nedenle bu tür yatırımlar da kiraya dahil edilmelidir. Hanel-Torsch bunu kiracı açısından da anlaşılabilir buluyor ve ekliyor : “Enerji tasarruflu bir binam varsa, kiracı olarak da bir şeyler tasarruf ediyorum.”

Hükümet ayrıca sözde konum ek ücretlerini de hedef alıyor. Hükümet şeffaflık eksikliğini gidermek ve sistemi daha kolay anlaşılır hale getirmek istiyor. Yeni koalisyon genel olarak bazı basitleştirmelere odaklanıyor. r Wotschke bu konuda, “İnşaat kriterleri ve yönetmelikler söz konusu olduğunda, bürokratik bir cangılın yanı sıra çift yönlü sübvansiyonlarla uğraşıyoruz. İnşaatı daha kolay ve ucuz hale getirmek için bunları temizlemek istiyoruz. Amaç daha iyi koordinasyon planlanmaktadır.“ dedi.

Kooperatiflerde yeni satın alma seçeneği planlanıyor

Hükümet ayrıca mülk edinmeyi kolaylaştırmak istemektedir ve kar amacı gütmeyen dairelerin kiracıları da bu alandaki bir önlemden yararlanacaktır. Tasarruf modelini de içeren şeffaf bir satın alma seçeneği planlanıyor. Konut uzmanı Wolfgang Amann’a göre kiracıların yaklaşık üçte biri bundan yararlanıyor. Görünüşe göre ÖVP ve NEOS, SPÖ’ye karşı burada galip geldi, çünkü SPÖ´lü Viyana kiracılar derneği, daireleri kiralama piyasası için kullanılabilir tutmak amacıyla satın alma seçeneklerine karşı çıkıyor.

Tüketici savunucuları geri ödemelerin sınırlandırılmasını eleştiriyor

Avusturya Yüksek Mahkeme tarafından bozulan değer ayarlama hükümlerine ilişkin birkaç satır da hükümet programına girmiştir. Ev sahipleri de rahat bir nefes alabilecektir. Gelecekte, kira artışları için geri talepler, gerçekleşme tarihinden itibaren üç yıl olmak üzere beş yılla sınırlandırılacak.

VSV’den tüketici savunucusu Daniela Holzinger bunu eleştiriyor. “Bizim için, geçmiş kira artışlarını geri alma imkanının kiracılar için kısıtlanmaması çok önemli” diyen tüketici savunucusu Holzinger, bunu kiracılar için açık bir dezavantaj olarak görüyor, çünkü anda bir tahsilat kampanyası yürütüldüğünün altını çizerek şunları ifade etti : . “Bazı davalar hala devam ediyor, ancak bu arada ilk kiracı bir test davasında bir karar aldı bile – ve yüzde 100 haklıydı! Ancak buradaki içtihat hukuku net değil. Yüksek Mahkeme, bir toplu davanın ardından Avusturya İşçi Odası lehine karar verdi. Ancak, bireysel davalarda karar farklı olabilir.“