Kiracılara para iadesi yok mu? Yüksek Mahkeme OGH´nin son kararı ne anlama geliyor?

VİYANA. Avusturya´da gayrimenkul sektörü, değer koruma davasında hâlâ hukuki kesinlik bekliyor. Yüksek Mahkeme’nin kararı biraz daha kesinlik getiriyor.

Ne oldu?

Yüksek Mahkeme OGH , kira sözleşmelerinde „değer koruma‘ WERTSICERUNG başlziklzi hükümlerine ilişkin önemli bir karar verdi. Bireysel bir davada, bir kiracı, 2021 yılında on yıl için imzalanan kira sözleşmesindeki değer koruma hükümlerinin, Tüketici Koruma Kanunu’nun (KSchG) 6. maddesinin 2. fıkrasının 4. bendi dahil olmak üzere ihlal edildiğini iddia etmişti. Yani, tam da girişimcilerin sözleşme imzalandıktan sonraki ilk iki ay içinde ücreti artırmasını yasaklayan hüküm. Bu, kira sözleşmesinde açıkça hariç tutulmazsa, tüm madde geçersiz olabilir; en azından, Yüksek Mahkeme’nin son dönemde verdiği çeşitli kararlar, dernek davalarında bu sonuca varmıştır.

Gayrimenkul sektörü rahat bir nefes alabilir: Yargıtay’ın (OGH) kararıyla, yüz binlerce kiracının ev sahiplerinden para iadesi talep etme olasılığı önemli ölçüde azaldı. DER STANDARD, en önemli sorulara şöyle cevapladı:

Soru: Neden şimdiye kadar birçok kira artışının yasadışı olabileceği düşünülüyordu?
Cevap: Avusturya Yüksek Mahkemesi, İşçi Odası’nın açtığı örnek davalarda, kira sözleşmelerindeki belirli değer koruma maddelerinin geçerli olup olmadığını, yani ev sahibinin kirayı enflasyona göre ayarlayabileceğini ve ne zaman ayarlayabileceğini belirleyen sözleşme maddelerini sıkı bir şekilde inceledi. Bu sözde dernek davalarında, mahkeme, uygulamada yaygın olan ve muhtemelen yüz binlerce kira sözleşmesinde yer alan birkaç maddeyi geçersiz buldu.

Soru: Tam olarak hangi maddelerden bahsediliyor?
Cevap: Somut olarak, sözleşme süresinin ilk iki ayında kira artışı yapılamayacağının açıkça belirtilmediği, şirketler ve tüketiciler arasındaki kira sözleşmeleri söz konusuydu. Bu açıklamanın bulunmaması, Tüketici Koruma Kanunu’nun ihlali anlamına gelebilir – en azından Yüksek Mahkeme söz konusu dernek davasında böyle karar vermişti. Tüketici koruma uzmanları ve birçok uzman, bu nedenle kira artışlarının geçersiz olduğunu ve kiracıların fazla ödediği kiraları bireysel davalarda geri talep edebileceğini varsayıyordu.

Soru: Yüksek Mahkeme son kararında neye hükmetti?
Cevap: Karar, sözleşmesinde Tüketici Koruma Kanunu’nda öngörülenin aksine ilk iki ay içinde kira artışı yapılabileceğini belirten bir madde bulunan ve bu nedenle tekil davada para iadesi talep eden bir kiracı ile ilgiliydi. Yüksek Mahkeme, kiracının talebini reddetti, yani kiracı parasını geri alamayacak. Gerekçe: Yüksek Mahkeme, Tüketici Koruma Kanunu’ndaki ilgili maddenin kira sözleşmelerine uygulanamayacağı görüşündedir. Böylece, dernek davalarında önceki içtihatlarından sapmıştır.

Soru: Yeni karar nasıl açıklanabilir?
Cevap: Yüksek Mahkeme’nin önceki kararları hukuk literatüründe şiddetle eleştirilmiş ve çok katı bulunmuştur. Yüksek Mahkeme’nin bu eleştirilere tepki göstermiş olması muhtemeldir. Buna bir başka husus daha ekleniyor: Dernek davalarında Yüksek Mahkeme, bir maddenin prensipte geçerli olup olmadığını oldukça resmi bir şekilde inceler. Yüksek Mahkeme bu incelemede özellikle tüketici lehine bir bakış açısı benimsemelidir. Bu kural, bireysel davalarda geçerli değildir. Dernek kararlarının bireysel tüketicilere uygulanıp uygulanamayacağı konusu bu nedenle her zaman tartışmalı olmuştur.

Soru: Karar 10. Senato tarafından verildi, bu ne anlama geliyor?
Cevap: OGH normalde beş meslek yargıcından oluşan senatlarda karar verir. Mevcut davada, iş dağılımı nedeniyle dava 10. Senato’ya geldi. Özellikle önemli hukuki meselelerde, toplam on bir yargıçtan oluşan bir “güçlendirilmiş senato” oluşturulabilir. Mevcut davada bu gerçekleşmedi, ancak gelecekteki bir davada bu yapılabilir. Bu arada: Yüksek Mahkeme’nin bu konuda bu kadar çabuk bir açıklama yapacağını neredeyse kimse beklemiyordu. Uzmanlar, kararın daha çok sonbaharda veya gelecek yılın başında alınacağını tahmin ediyordu.

Soru: Şimdi tüm hükümler birden geçerli mi oldu?
Cevap: Hayır, İşçi Odası (AK) bunu yakın zamanda bir basın açıklamasında netleştirdi: Hangi hükümlerin gerçekten geçersiz olduğunu belirlemek için şu anda birkaç örnek dava yürütülmektedir. AK, nihai kararın en erken 2026 yılında alınmasının beklendiğini belirtmektedir. AK’ye göre, Yüksek Mahkeme’nin diğer senatları daha önce farklı kararlar vermiş olduğundan, mevcut karar ile hukuki bir uzlaşma sağlanmış değildir. Ancak, Yüksek Mahkeme’nin tüm senatları bu yeni hukuki görüşü benimsese bile, geçersiz hükümler olmaya devam edebilir. AK, sadece artışlara izin veren ancak indirimleri hariç tutan, önceden tarihlenmiş (yani sözleşmenin başlangıcından önce kira artışına yol açan), belirsiz bir şekilde formüle edilmiş veya uygun olmayan veya keyfi endekslere atıfta bulunan maddeleri örnek olarak vermektedir.

 

Soru: Kiracılar şimdi ne yapmalı?
Cevap: Her maddenin ayrı ayrı incelenmesi gerektiği kuralı geçerliliğini korumaktadır. Kiracılar hukuki danışmanlık almalıdır. Çünkü başarı şansının ne kadar yüksek olduğunu sadece profesyoneller değerlendirebilir. Danışmanlık, kiracı koruma kuruluşlarından veya bu konuda uzman avukatlardan alınabilir. Her vaka ayrı bir davada görülmelidir ve bu da maliyet riski taşır. Hukuki koruma sigortası olanlar, masrafların karşılanıp karşılanmayacağını öğrenmelidir.

Soru: Emlak sektörü bu konuda ne diyor?
Cevap: Emlak şirketleri büyük bir rahatlama yaşıyor. Sektör, kararı yol gösterici olarak değerlendiriyor. Viyana Emlak ve Varlık Yönetimi Uzmanları Derneği Başkanı Michael Pisecky, mevcut kararın belirsizlikleri ortadan kaldırdığına inanıyor. “Kararın geçerliliğini koruyacağını ve hukuki güvenliğin devam edeceğini düşünüyorum” diyor. Ancak aynı zamanda, başkan, yeni bir kira hukuku gibi ek siyasi önlemlerle daha fazla netlik talep ediyor.