VİYANA. Avusturya Tüketici Koruma Kanunu’nda yer alan, bu tür artışların tüketiciyle yani bu durumda kiracıyla  “ayrıntılı olarak müzakere edilmesi” gerektiği hükmü böylece teyit edildi. Bu, birçok kiracı için halihazırda ödenmiş tutarları geri talep etme imkanı yaratabilir. Anayasa Mahkemesi   11.07.2025 tarihinde geçtiğimiz Cuma günü geniş kapsamlı sonuçları olan bir karar aldı. Avusturya’nın en yüksek yargı organı, 2023 yılında Yüksek Mahkeme tarafından verilen, kira sözleşmelerindeki birçok değer koruma maddesinin yasadışı olabileceği yönündeki kararı onayladı. Bu kararın sonuçları çok ağır olabilir: Son otuz yılda yüz binlerce kişiyi etkileyen kira artışları geçersiz hale gelebilir. Bu durumda ev sahipleri önemli mali risklerle karşı karşıya kalacak ve en kötü senaryoda yıllarca tahsil ettikleri kira artışlarını kiracılara iade etmek zorunda kalacaklar.

Bir karar konut piyasasını sarsıyor: Anayasa Mahkemesi, çok sayıda enflasyon ayarlamasının hukuka aykırı olduğunu ilan ettikten sonra milyonlarca avro kiracılara geri ödenebilir.

Gayrimenkul sektörü, olası geri ödeme taleplerine endişeyle tepki gösteriyor. Özellikle özel kiracılar ve ticari ev sahipleri olmak üzere 800.000’e kadar kira sözleşmesi etkilenebilir. Genel bir geri ödeme öngörülmüyor; her anlaşma ayrı ayrı incelenmelidir. Kiracılar birliği, taleplerin artmasını bekliyor.

Yüksek mahkeme, kararını tüketici koruması ile gerekçelendirmiş ve ev sahiplerinin mülkiyet hakkına müdahalenin orantılı olduğunu değerlendirmiştir. İşletmeciler, sözleşme ilişkisinin başlangıcında fiyat gelişimini tahmin edebildikleri için, kiracıların bu dönemde fiyat artışlarından korunma çıkarları daha ağır basmaktadır. Bu, ev sahipleri için şu anlama geliyor: Otomatik enflasyon ayarlamaları, yalnızca açık bir şekilde bireysel olarak ka

2025 sonunda son kararlar belli olacak. Bu durumda vatandaşları sömürmeyen ciddi bir avukat ile olayın takibi gerekebilir ya da direkt son karar basına yansıdığında ev sahipleriyle diplomatik, sade bir dille yazılmış yazılı bir metin ile ilişkiye geçilerek basından okuduklarınızdan ve son durumun ne olduğu sorusu dile getirilebilir.

Geniş bilgi!

 

Anayasa Mahkemesi   11.07.2025 tarihinde geçtiğimiz Cuma günü geniş kapsamlı sonuçları olan bir karar aldı. Avusturya’nın en yüksek yargı organı, 2023 yılında Yüksek Mahkeme tarafından verilen, kira sözleşmelerindeki birçok değer koruma maddesinin yasadışı olabileceği yönündeki kararı onayladı. Bu kararın sonuçları çok ağır olabilir: Son otuz yılda yüz binlerce kişiyi etkileyen kira artışları geçersiz hale gelebilir. Bu durumda ev sahipleri önemli mali risklerle karşı karşıya kalacak ve en kötü senaryoda yıllarca tahsil ettikleri kira artışlarını kiracılara iade etmek zorunda kalacaklar.

Ö1-Morgenjournal, Pazartesi günü bu tartışmalı hukuki konuyu gündeme getirdi. Viyana Üniversitesi Medeni Hukuk Profesörü Martin Spitzer, ORF radyosunda birçok uzman için beklenmedik olan mahkeme kararını açıkladı. Önemli nokta: Kira sözleşmesinde ilk iki ay boyunca kira artışlarının açıkça hariç tutulmaması halinde, değer koruma maddesi tamamen geçersiz hale gelir. Uzman, “Bu, aşırı bir durumda, 20 yıl önce bir kira sözleşmesi imzaladıysam, şimdiye kadar yapılan tüm ayarlamaların geçersiz olduğu, kira bedellerini geri talep edebileceğim ve gelecekte ayarlamaların mümkün olmayacağı anlamına gelir” dedi.

Geri ödeme talepleri mümkün

Yargı kararı, kiracılara sözleşme belgelerini kontrol etme imkanı sunuyor. Tüketici Koruma Derneği’nin başkanı Daniela Holzinger-Vogtenhuber, çok sayıda durumda geri ödeme talepleri olabileceğini belirtiyor. Dernek, etkilenen vakaları sistematik olarak kayda almaya başladı. Yasal durumdan özellikle büyük ticari gayrimenkul şirketlerinin kiracıları etkileniyor – bunlara Viyana Belediyesi’nden Wiener Wohnen’de ki konut kiralayanlar da dahil. Avusturya basınına geniş bir şekilde bu mahkeme kararları ve bilgileri yansımış durumda.

Uzmanlar, Avusturya’da yüz binlerce kira sözleşmesinin bu karardan etkilenebileceğini tahmin ediyor. Kiracı koruma derneklerinin ilk hesaplamalarına göre, potansiyel geri ödeme taleplerinin toplam tutarı milyar avroları bulabilir. Viyana’da 15 yıldır devam eden tipik bir kira sözleşmesinde, geri ödeme taleplerinin dört haneli rakamlara ulaşması olasıdır.

Gayrimenkul sektöründe endişe artıyor. Gayrimenkul Sektörü Derneği’nden Anton Holzapfel, Ö1’e verdiği röportajda yasama organından netlik talep etti. Hükümetin derhal bir yasa değişikliği yapması gerektiğini söyledi. Bu konuda planlar zaten var: Hükümet programı, değer koruma maddeleri için bir zamanaşımı süresi öngörüyor. Böylelikle, sözleşmelerin geriye dönük olarak, örneğin 30 yıl gibi uzun süreler için itiraz edilmesi mümkün olmayacak, bu süre üç ila beş yılla sınırlandırılacak.

Ekonomik sonuçlar

Hukukçu, bazı durumlarda kira bedellerinin 20 veya 25 yıl önceki seviyelerinde dondurulabileceği için ciddi ekonomik sonuçlar doğabileceği konusunda uyarıyor. Bu durumun “ekonomi için büyük bir yakıt” olduğunu ve gayrimenkul değerlerini önemli ölçüde etkileyeceğini belirtiyor.

Gayrimenkul uzmanları ayrıca, hukuki belirsizliğin kiralık konut sektöründe yatırımların azalmasına yol açabileceğinden endişe ediyor. Avusturya Merkez Bankası, gayrimenkul sektöründe ani bir değer kaybının, bu mülkleri genellikle kredi teminatı olarak değerlendiren bankacılık sektörünün istikrarını da etkileyebileceği için durumu endişeyle izliyor ve ekliyor : “Hiç kimse, 20 veya 30 yıl önceki fiyatlarla piyasadan hizmet alabileceğini beklemiyor. Belki en kötü bir ihtimalle son 5 yıl geri ödemesi olabilir”