Ev sahibi olmak isteyenler dikkat! Konut kredisinde yeni düzenleme!

VİYANA. Bir yanda gayrimenkul fiyatları artmaya devam ederken, öte yandan Finansal Piyasa Denetim Otoritesi, kredi kurallarında sıkılaştırmaya gidileceğini açıkladı. Der Standard’ın haberine göre yeni kurallar Ağustos ayında yürürlüğe girecek.

Yeni yönetmeliğe göre, 50 bin Euro üstü kredi talebinde bulunan kişiler, satın alma fiyatının yüzde 20’sini öz sermaye olarak kanıtlamak zorunda kalacak, aylık kredi taksiti aylık harcanabilir hane gelirinin yüzde 40’ını aşamayacak ve finansmanın vadesi 35 yılı geçmeyecek.

Uzmanlara göre kredi çekerken şu dört noktaya özellikle dikkat edilmeli:

• Gerçekçi bakış açısı: Maliyetleri kontrol edin ve önceden plan yapın

Gelecekte, aylık kredi oranı, aylık harcanabilir net hane gelirinin en fazla yüzde 40’ı kadar olabilir. Müşterilerin oranı karşılayıp karşılayamayacağını görmek için banka bir ev faturası ister. Financial Planners Association Yönetim Kurulu Üyesi ve sertifikalı Finansal Planlayıcı Sonja Ebhart-Pfeiffer, „Gerçekçi olmayan açıklamalarla durumu örtbas etmek geri tepebilir” diye uyarıyor.

Değişken maaş bileşenleri ve ödenekler, ancak düzenli olarak alınmaları halinde gelir altında listelenmelidir. Genellikle ikramiye veya ödenekler sadece yasal bir hak varsa kabul edilirler. Aile yardımı, aile ikramiyesi gibi gelirler tüm bankalar tarafından kabul edilmez; kira geliri genellikle sadece yüzde 70 olarak belirlenir. Vergi beyannamesine de zamanında dikkat etmelisiniz. Ebhart-Pfeiffer’e göre, bu her şeyden önce serbest meslek sahipleri ve serbest çalışanlar için geçerlidir. Masraflar söz konusu olduğunda, sabit maliyetlerin yanı sıra değişken maliyetler de dikkate alınmalıdır.

Geleceği düşünmek de önemlidir. Yeni mülkte işletme ve enerji maliyetlerinin ne kadar yüksek olacağını önceden öğrenmeli ve dönüşüm/tadilat yapılması gerekip gerekmediğini ve yeni evin döşenmesinin ne kadar tutacağını düşünmelisiniz. Finansman ihtiyacı belirlenirken ek maliyetler de (noter, komisyoncu, tapu kaydı, emlak devir vergisi) dikkate alınmalıdır.

• Profesyonel yardım alın: Kötü tavsiyeler genellikle pahalıya patlar

Kredi söz konusu olduğunda, genellikle ev bankası ilk temas noktasıdır. Ancak, diğer sağlayıcılar genellikle daha cazip koşullar sunar, bu nedenle birkaç teklif almak önemlidir. Ebhart-Pfeiffer, „Finansmanı ve tekliflerin karşılaştırmasını kendi elinize alıyorsanız, bağlayıcı bir teklif aldığınızdan emin olmalısınız“ diye açıklıyor. Kısa bir görüşmeden sonra, banka genellikle, kaba bir kredi kontrolü yapılmadan olası kredi koşullarını sunan bir „koşul teklifi“ yayınlar. Uzman, müşterinin belgelerini inceledikten sonra teklifin farklı görünebileceğini bilir.

Aynısı karşılaştırma portalları için de geçerlidir. Her banka her türlü finansmanı sunmaz veya bunu iyi bir şekilde haritalayamaz. İyi bir mali müşavir, müşteriyle birlikte çalışarak onların bireysel durumlarına uygun bir kredi modeli geliştirir ve olası şartlar, faiz oranları ve faiz oranı beklentileri hakkında tavsiyelerde bulunur. Uzman gerekli bilgi birikimine sahiptir, piyasa hakkında iyi bir genel bakış sağlayabilir, teklifler alır ve bunları karşılaştırır. Bu yüzden buradan yardım almaya değer olabilir. Süreç, kredi sözleşmesinin imzalanmasına ve ötesine kadar eşlik eder – böylece müşteriler, ölüm veya sakatlık gibi hoş olmayan olaylarda da korunur. Finansman planlamasının henüz başındaysanız, bir ev veya daire satın almadan önce mümkün olduğunca fazla sermaye oluşturmak önemli bir yapı taşıdır.

• Para türü: Zenginlik, öz sermaye ile aynı şey değildir

Gelecekte, bir mülk satın almak için satın alma fiyatının yüzde 20’si (yardımcı maliyetler dahil) öz sermaye şeklinde sunulmalıdır. Ebhart-Pfeiffer, „Bir kredi almadan önce kendi varlıklarınıza bakmak ve bankanın öz sermaye olarak neyi kabul ettiğini kontrol etmek önemlidir“ diyor. Ne de olsa, daha az öz sermaye, daha fazla borç alınan sermaye anlamına gelir, bu da daha yüksek kredi oranları ve daha kötü koşullar anlamına gelir. Zenginlik ve öz sermaye aynı şey değildir. Tasarruflar, mevduatlar, altın ve araba veya antika gibi değerli eşyalar, ancak tasfiye edildiğinde, yani paraya çevrildiğinde ve gerçekten mülke yatırıldığında öz sermaye olarak sayılır. Bir arsa veya gayrimenkul parçası, başka bir kredi ile ipotek altına alınmamışsa, öz sermaye ikamesi olarak kullanılabilir.

• Faiz oranları: Değişken mi yoksa sabit mi? Zaman burada gerçekten çok para anlamına gelebilir

Bir mülkün gelecekteki sahipleri, finansmanın maksimum süresinin 35 yıl olduğunu unutmamalıdır. Krediler sabit bir faiz oranıyla veya değişken bir faiz oranıyla alınabilir – her ikisinin de avantajları ve dezavantajları vardır. Ebhart-Pfeiffer, „Özellikle mevcut düşük faiz oranları ortamında, değişken faiz oranı aylık yüklerin daha yönetilebilir görünmesini sağladı“ diyor. Ancak, EZB’nin açıkladığı kilit faiz artırımı nedeniyle yakında piyasa faiz oranlarındaki artışa paralel olarak değişken faiz oranları da yükselecektir. Sabit bir faiz oranı ise güvenlik ve daha iyi hesaplanabilirlik sağlar. Faiz marjı finansmanı veya faiz oranı tavanları ile yükselen faiz oranlarına karşı da kendinizi koruyabilirsiniz. Belirli bir süre tek seferlik ödemeler için bir üst faiz oranı limiti belirlenebilir.